曾志英
近来港股大市基本面没有什么特别的看点,只有一幅位于香港长洲的政府土地日前被拍卖的消息值得留意。由于这块地皮面积不大,而且位于离岛,因此即使最终以比底价高出一倍多的9000万港元成交,对香港的整体股市也并没有多大的刺激作用。
日前拍卖的这幅长洲地皮面积小,加上地点并非在市区,所以这次拍卖的象征意义更惹人关注,因为这是香港特区政府2006-2007年度最后一次政府土地拍卖。总括而言,香港在过去一年,被勾出并成功拍卖的地皮不多,但每幅地皮皆以高价成交———一般比底价高出3至5成,这说明了什么?
曾sir认为,这其一表示香港的土地供应奇缺,发展商仍要“抢”地；其二是发展商仍对楼市的前景看好,因此,预期未来推出新盘也绝不会低价开售。
长洲这幅地皮还有一个特殊看点,就是这类离岛地皮竟以每平方呎2000多港元楼面价售出,这说明两年后开发商至少要卖四至五千港元才有钱赚。既然连离岛的住宅也卖这个价钱,市区又如何? 此外,既然要卖这样的高价,一般开发商要建成低密度别墅式物业才能吸引买家。换言之,这种离岛或远郊地皮日后的发展方向,必然是向着别墅式小区发展。事实上,过去两年里,香港的中小型住宅市道欠佳,但别墅式住宅 (House)却大受欢迎,特别是港岛区的别墅更不时以天价成交。这种现象却形成郊区别墅相对便宜。因此,未来投资趋势必倾向于这类物业,其实近期个别郊区别墅的价钱已经抢高。
由此可见,香港地产股也将因此受益。如果美国下半年减息,加上香港楼市似有复苏的迹象,曾sir预期,进入今年第二季后,港股地产股将有一番作为。
